Avant le 1er janvier 2018, les profits constatés ou réalisés à l’occasion des opérations d’apport d’immeubles ou de droits réels immobiliers au stock des sociétés étaient considérés comme des profits fonciers passibles de l’IR.
Afin de dynamiser le secteur immobilier et d’encourager les personnes physiques à procéder à la mutation des biens immeubles de leur patrimoine privé vers les actifs des sociétés constituant un cadre d’exploitation caractérisé par plus de transparence, les dispositions de l’article 8 de la loi de finances pour l’année 2018 ont étendu l’application de la neutralité fiscale prévue par l’article 161 bis-II du CGI, aux opérations d’apport des biens susvisés au stock des sociétés, autres que les OPCI.
Il est utile de rappeler que la particularité des opérations d’apport en question réside dans le fait qu’elles s’effectuent sans flux financiers dans la mesure où l’apport en question est rémunéré par des titres de participation.
La neutralité fiscale des opérations d’apport susvisées consiste ainsi dans le report d’imposition à l’IR afférent aux profits fonciers jusqu’au moment de la cession totale ou partielle des biens apportés, par la société bénéficiaire ou de la cession totale ou partielle des titres acquis par la personne physique (apporteur) en contrepartie dudit apport.
Par ailleurs, il convient de préciser qu’en cas de décès de la personne ayant effectué l’opération d’apport, les héritiers bénéficient de report d’imposition relatif au profit foncier réalisé suite à l’opération d’apport effectuée par le de cujus tant que le bien en question ou les titres reçus en contrepartie de l’apport n’ont pas fait l’objet de cession totale ou partielle par les concernés.
- Obligation déclarative
La personne physique qui procède à l’apport susvisé doit remettre contre récépissé à l’inspecteur des impôts du lieu de situation de l’immeuble ou du droit réel immobilier, la déclaration du profit foncier prévue à l’article 83-II du CGI, dans les soixante (60) jours qui suivent la date de l’acte par lequel l’apport a été réalisé.
Cette déclaration doit être accompagnée :
– de l’acte par lequel l’apport a été réalisé, comportant le prix d’acquisition et la valeur des éléments apportés évaluée par un commissaire aux apports choisi parmi les personnes habilitées à exercer les missions de commissaire aux comptes ;
– d’un état faisant ressortir le lieu de situation de l’immeuble et/ou du droit réel immobilier ainsi que le siège social, le domicile fiscal ou le principal établissement, le numéro d’inscription au registre du commerce, l’identifiant commun de l’entreprise ainsi que le numéro d’identité fiscale de la société ayant bénéficié dudit apport.
En cas de non production de l’un des documents susvisés, l’opération d’apport réalisée est imposable dans les conditions de droit commun.
2- Cas de cession par la personne physique des titres acquis en contrepartie dudit apport
Lorsque la personne physique procède à la cession, à titre onéreux ou gratuit ou à l’échange de titres dans le cadre d’une opération de fusion ou de scission, le report d’imposition est levé et la situation fiscale du contribuable est régularisée comme suit :
2.1- En matière de profits fonciers
Le profit foncier réalisé à la date d’inscription desdits biens immeubles et/ou droits réels immobiliers à l’actif de la société, est soumis à l’IR au titre des profits fonciers, dans les conditions de droit commun, au nom du contribuable ayant procédé à l’opération de l’apport susvisé.
Dans ce cas, le profit foncier est calculé selon la différence entre le prix d’acquisition desdits biens immeubles et/ou droits réels immobiliers et la valeur d’apport correspondant à la valeur de leur inscription à l’actif de la société bénéficiaire, à la date de l’apport, sous réserve du droit de contrôle conféré à l’administration fiscale en vertu des dispositions de l’article 224 du CGI.
L’impôt sur le revenu afférent au profit foncier est versé, par la personne physique ayant effectué ledit apport, au receveur de l’administration fiscale, dans les trente (30) jours qui suivent la date de la cession des titres.
2-2- En matière de profits de capitaux mobiliers
Le profit net réalisé par les personnes physiques sur les cessions des titres reçus en contrepartie de l’apport susvisé reste soumis à l’IR au titre des profits de capitaux mobiliers dans les conditions de droit commun.
3- Cas de cession totale ou partielle ou du retrait des biens immeubles ou des droits réels immobiliers par la société bénéficiaire de l’apport
Lorsque la société bénéficiaire de l’apport susvisé procède à la cession totale ou partielle ou au retrait des biens immeubles ou des droits réels immobiliers, la plus-value réalisée, à ce titre, par la société bénéficiaire de l’apport reste soumise selon le cas, soit à l’IS ou à l’IR, dans les conditions de droit commun.
En revanche, le profit foncier réalisé à la date d’inscription desdits biens immeubles et/ou droits réels immobiliers à l’actif de la société, est soumis à l’IR au titre des profits fonciers, dans les conditions de droit commun, au nom du contribuable ayant procédé à l’opération d’apport susvisé.
A ce titre, l’IR afférent au profit foncier est versé, par la personne physique ayant effectué ledit apport, au receveur de l’administration fiscale, dans les trente (30) jours qui suivent la date de la cession totale ou partielle ou du retrait des biens immeubles ou des droits réels immobiliers par la société bénéficiaire de l’apport.
4- Délai de rectification du profit foncier en cas de non respect des conditions d’apport
Les dispositions de l’article 224 du CGI ont accordé à l’administration fiscale, en cas de non respect des conditions susvisées, la possibilité de procéder aux rectifications du profit foncier, objet du report d’imposition, dans un délai allant jusqu’au 31 décembre de la quatrième année suivant la date du dépôt de la déclaration de profit foncier prévue à l’article 83-II du CGI.
5- Solidarité en matière d’impôt sur le revenu au titre des profits fonciers
La société ayant bénéficié de l’opération de l’apport susvisé est solidairement responsable avec le contribuable ayant procédé audit apport, du paiement de l’IR dû au titre des profits fonciers ainsi que de la pénalité et des majorations y afférentes, conformément aux dispositions de l’article 181-II du CGI.
6- Suspension de la prescription
Le montant de l’IR au titre des profits fonciers ainsi que la pénalité et les majorations y afférentes dont sont redevables les contribuables contrevenants ayant procédé aux opérations d’apport susvisé, sont immédiatement établis et exigibles en totalité abstraction faite du délai de prescription.
Date d’effet
Les dispositions de l’article 161 bis-II précité sont applicables aux opérations d’apport réalisées à compter du 1er janvier 2018
Source : note circulaire n°728
